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08:48 am  26/09/2018, Lima Norte, Perú

Collique, se elevan los costos de los inmuebles

– Aeródromo de Collique, paralizado y a punto de ser destruido, para los amigotes del presidente
Actualmente se pide 300 dólares por metro cuadrado en zonas aledañas, mientras el Estado entrega la antigua escuela de aviación civil a 15 dólares el metro cuadrado.
Desde que se anunció la ejecución del proyecto de vivienda más grande de todos los tiempos sobre el terreno en que está construido el aeródromo de Collique, se denunció que se estaban regalando los lotes con el cuento del “interés social”. Ahora existen la pruebas de que la madre del cordero de esta operación es el subsidio público a los constructores, que según el concurso de Proinversión deberían pagar 30 dólares por metro cuadrado y de acuerdo a un fallo del siempre insólito Tribunal Constitucional deberían hacerlo a sólo 15 dólares, mientras en los terrenos aledaños que han estado saliendo a la venta, las inmobiliarias han pagado de 80 a 100 dólares por metro cuadrado, y ahora se pide hasta 300 dólares, resaltando que estamos ante un asalto al Estado. Si usted quería saber cómo se hacen los negocios con el Estado durante el gobierno aprista, aquí tiene una buena muestra.

Un poco de historia para entender
Como se recuerda el 29 de agosto de 2008, en medio de protestas en el Congreso, instituciones vinculadas a la aviación civil y organizaciones populares del distrito de Comas, se realizó un concurso público bajo la dirección del Fondo Mivivienda para adquirir 64 hectáreas de terreno de propiedad del aeródromo de Collique, donde se ubicaba la Escuela de Aviación Civil del Perú, para un programa de 22 mil viviendas, del que resultaron ganadores un consorcio conformado por Graña y Montero (la principal empresa constructora del Perú) y Besco (constructora chilena).

De acuerdo al concurso el inmenso terreno sobre el que se haría la obra fue valorizado por el Estado en 55 millones 41 mil soles (85.6 soles por metro cuadrado o alrededor de 30 dólares, según el tipo de cambio). El 31 de octubre del mismo año, durante el CADE y bajo la sombra de los petroaudios, el presidente García hizo unos famosos comentarios desde el podio donde desarrollaba su discurso: “yo no sé si está Pepe Graña ¿está aquí o ya se fue José Graña?… ¿Qué prefieren ustedes?, hay una avioneta allí, una, una avioneta, ¿prefieren ustedes viviendas para 100 mil personas, que dé trabajo a 25 mil obreros o mantener una pista ociosa para una avioneta?”. Un descarado amiguismo con empresas que tienen tratos con el Estado y una burla brutal a las opiniones del resto, lo que por supuesto abonaba la tesis de que el concurso había sido amañado a favor de sus amigos favorecidos con una sabrosa oferta de terrenos previamente urbanizados a precio de huevo.

En enero del 2009, iniciado el cambio de zonificación y aparentemente convertida en irreversible la afectación del área para fines de vivienda, otras empresas constructoras mostraron interés en los llamados “conos de aproximación”, que son los terrenos adyacentes sobre los que despegaban y descendían los aviones. Estos lotes situados al norte y sur del aeródromo empezaron a cotizarse comercialmente. Así la empresa WR S.A., concluye adquiriendo una superficie de 55 mil 943 metros cuadrados en el cono sur, a 80 dólares cada metro, por un monto total de 4 millones 475 mil 496 dólares. En julio del 2009, se adquiere un segundo lote en el Cono Sur, por parte de FIBRA (un fondo de inversión), que se hace de 91 mil 114 metros cuadrados, a razón de 100 dólares por metro, por un monto total de 9 millones 114 mil dólares.

El balance era altamente desfavorable al Estado. Pero en el mismo mes de julio en que se concluía esta operación, el Tribunal Constitucional volvía como siempre a superarse en sus fallos, y accedía al reclamo de la empresa DH Mont, participante del concurso ganado por Graña Besco, que había protestado contra el resultado (fue extrañamente descalificada en plena revisión de propuestas, teniendo una mejor oferta que los ganadores), pero que fue al TC no por este motivo, sino porque se consideró vulnerada en sus derechos por ser autor de la propuesta original, presentada con el formato de “iniciativa privada”, donde proponía hacerse cargo de un programa de vivienda en el terreno del aeródromo, que se valorizaría a 15 dólares por metro cuadrado. Esta “iniciativa” fue declarada de interés por Proinversión, pero luego la convirtió en concurso público, por los desacuerdos entre posibles ejecutores.

Lo que el TC resuelve es que como ya había un proceso de “iniciativa privada”, no cabía el cambio a concurso, y de un papazo nombra un nuevo ganador y rebaja el precio de los terrenos (ya sumamente baratos) a la mitad. Es decir el TC empeora la posición del Estado y acto seguido todos los actores públicos se allanan y el inmenso territorio del aeródromo pasa a costar 28 millones 811 mil soles. Comparado con las compras realizadas en el cono sur, significaba que se estaba entregando un terreno de poco menos de 15 hectáreas (Cono sur) por 13.5 millones de dólares, mientras que DH Mont recibía uno cuatro veces más grande a 10.2 millones de dólares. Una locura, con sello de constitucionalidad.

Entra Alan García a componer
En el papel que se ha asignado, sin ningún complejo, el presidente García anticipó que este caso podía ser muy problemático para su gobierno, al sacar de carrera al ganador oficial y colocar un proyecto muy grande en manos poco conocidas. La solución: llamar a Palacio a Pepe Graña y a los representantes de DH Mont y convencerlos que todos ganarían de una nueva asociación. De un lado el amigo Pepe, tendría ahora terrenos mucho más baratos (mitad de precio), que canjearía dándole una participación a los preferidos del TC. Los de DH Mont, también ganaban porque se ahorraban controversias, tenían una espalda más fuerte con un socio de los grandes y el Estado le reconocería una categoría más alta en sus futuros contratos (lo que se ha ido cumpliendo como se aprecia en las obras de remodelación de “colegios emblemáticos” y en la reconstrucción del Estadio Nacional). O sea, todos felices con el maestro de las ofertas de bienes públicos.

En el 2010, sin embargo, se ha conocido que los propietarios de los terrenos del cono norte del aeródromo mantienen una pretensión de US 300 por metro cuadrado. Esto significa 20 veces más de lo que pagarían DH Mont y Graña. Asalto a mano armada al Estado. Tal vez por eso el 9 de febrero del 2010, Proinversión –en la era post Cayetana Aljovín-, emite un informe técnico legal en el que sostiene la “necesidad de actualizar el precio de venta de los inmuebles, mediante una nueva tasación en vista que la Declaratoria de interés establece un valor que no refleja la significativa variación de precios del mercado inmobiliario”. Habiendo el ministro Cornejo ofrecido públicamente un nuevo aeródromo en Chincha, Proinversión sustenta que el precio de los terrenos debe resarcir al Estado de lo que está sacrificando y permitir recursos para la inversión futura. A su vez, DH Mont contesta que su obligación es pagar lo que ofreció en la “iniciativa privada” y que fue ratificado por el TC.

El 10 de febrero del 2010, Proinversión emite un acuerdo de Consejo Directivo, basado en el informe técnico-legal, por el que se da por cancelada la “iniciativa privada” del Consorcio DH Mont, subrayando que el Estado se encuentra investido de facultades discrecionales para decidir sobre la continuidad o no de los procedimientos de adjudicación por iniciativa privada, pudiendo interrumpirlos y cancelarlos en cualquier etapa del proceso incluso después de adjudicados. Este acuerdo significaba un vuelco en toda la ruta seguida en el vía crucis del proyecto de vivienda en los terrenos del aeródromo de Collique. Pero como lo indican algunas publicaciones especializadas hay poderosos intereses detrás de este oscuro negocio. Así que desde la primera semana de abril se han venido produciendo cambios en la oficina de Asesoría Jurídica de Proinversión para facilitar que se acepte la apelación de los postores que lograría de esta manera hacerse de un aeródromo, a precio de remate, simplemente porque hay varios padrinos políticos y constitucionales para que así sea.

Opinión técnico legal de Proinversión
“…habiéndose cumplido con la declaración de nulidades, validaciones, así como el reinicio del procedimiento de iniciativa privada solo con el Consorcio, se ha dado efectivo cumplimiento de la sentencia, motivo por el cual la etapa de ejecución del fallo constitucional ha sido largamente cumplida y, por ende, superada

“… el fallo no ordena en forma alguna que dicho procedimiento de promoción a la inversión privada, deba concluir necesariamente… en la adjudicación directa o la suscripción del contrato con el Consorcio, caso contrario estaría restringiendo la capacidad administrativa, en cuanto a la facultad discrecional de tomar decisiones en búsqueda del mejor interés del Estado.”

Como se ve, lo que se discute es si el TC puede obligar a formar un contrato, con independencia de los intereses del Estado que en este caso se refieren al precio justo por los terrenos, las garantías para las obras y la recuperación de recursos para el nuevo aeródromo. Si Proinversión revisa otra vez sus propios acuerdos, evidenciará que los intereses del Estado no son lo que están dirigiendo sus decisiones.

Raúl Wiener
Unidad de Investigación / La Primera

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